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二線城市的最佳買房時機是什么時候?

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發表時間:2019-02-18 11:01作者:佚名來源:網絡
 其實,人生啊,最重要的事,無外乎幾次重要的選擇,你選對了,人生就贏了。

  而2019年會是對很多人來說,很重要的一年。

  已故的“周期天王”周金濤說:

  2019年會是大多數資產價格的最低點,這個點,可能要比大家預想的還要低很多。

  同時,1985年之后出生的人,現在30歲以下的人,你的第一次人生機會注定只能在2019年出現。

  周金濤有多神,我想不用過多贅述。他曾在2007年準確預測了2008年全球性次貸危機,隨又多次成功預測了全球資產價格波動的重要拐點。

  人生致富靠康波。

  2019年就是為85后提供了人生第一次絕妙的抄底機會,抓住這次康波,人生就能發財。

  上次我們說完了2019年最好的機會在一線城市,而如果你沒有一線城市房票或沒有那么多資金,那么投資二線城市就是你最好的選擇。

  雖然不少自媒體都會說二線城市“無底線”搶人、吃相難看。但不得不承認,這些拼命討好你的城市,才是未來最有競爭力的好城市。

  據統計,2017年,城鎮化率已達58.5%。

  根據發達國家的發展規律,接下來中國城鎮化的黃金時代最多只有10年,10年之后,城鎮化率目標完成,城市格局基本定型,城市崛起的窗口期基本就關閉了。

  未來的城市競爭,本質上就是二線城市的產業競爭和搶人競爭,終有一批強二線城市會脫穎而出成為新一線城市。

  這不僅是城市的機會,也是你的機會。

  而目前二線城市房價已上漲至階段性高位,居民購買力遭遇瓶頸尤其是下半年,去化率顯著下降。

  在“因城施政”分類調控基調下,二線城市政策松綁預期也很強烈。今天我們結合二線城市樓市特點來談談判斷二線城市地購房時機的5大標準。

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  標準1——房價回調到位,相比2018年上半年的高峰期回調15%

  2018年下半年的房價擠泡沫,讓不少二線城市主城區老破小、郊區新房的價格跌了一波,這一波下跌最直接的原因是調控加碼和監管趨緊,導致房價看漲預期不再。

  “打擊預期”,這招實在是高,非常精準有力地打擊了投資者的痛點。

  而價格的回調導致市場的觀望情緒加重,出現成交量下滑。

  而在政策強壓下的市場,如果你所關注的城市,已回調15%,基本就可以入手了。

  因為房價回調到購房者心理預期,購房需求也會釋放,開始進場。

  而且各城市也不愿意看著房價跌。

  例如廈門(樓盤)這樣虛高的城市,在樓市下跌之下,尚且還有政府打出一系列救市牌,托底樓市,更何況是其他泡沫還遠不如廈門的城市呢?

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  標準2——房貸利率回調到上浮10%左右

  關于房貸利率這一塊,購房者也非常關注。

  隨著全球經濟放緩,國內經濟總體下行壓力大,2019年可能會有降息減稅的操作,相應地,利率出現回調的可能性很大。

  房貸利率下調最主要的原因是房價降了,相應的房貸利率也會隨著下調。

  再者,2018年以來央行實施了五次降準,目前市場流動性呈現合理充裕狀態,非常利于信貸規模擴大。

  雖然主要是輸血給民營企業、小微企業,并未放開對房地產的金融監管,只是滴灌而已,但銀行額度充足而利潤高風險低的房貸,是銀行放貸的首選,所以目前的流動性是很充足的。

  房貸利率下調已成蔓延之勢,從一線城市到二線城市,但是城市輪動有些滯后,所以部分二線城市目前還沒有回調完畢。

  對于二線城市來說,如果是首套房貸利率上浮10%,就差不多可能入手了。

  而對于首套房貸利率利率高于20%以上的城市,還有回調空間,倒是可以等等。    03

  標準3——限價盤消耗完畢,一二手房倒掛價差不再,即將突破限價

  對于二線城市來說,過去的三年,是暴漲之年,也是地王橫生之年。

  高地價和限價嚴格之間的矛盾不可調和,一手房突破限價,是遲早的事情。

  限價,其實是政府幫你摁住房價,人為制造了一二手房倒掛的價差。

  而一旦新房限價放松,一二手房倒掛價差縮小或是沒有價差,勢必會導致二手房的價格預期提高,從而帶動整體價格上升。

  在二線城市中,地王扎堆最多當屬南京(樓盤),目前急于突破限價的也是南京。

  南京有39塊地王樓面價超過2萬/㎡,除了在售的14個地王項目,剩余的25個地王項目,都將在2019年入市。

  而根據統計,南京目前已經有6大熱門板塊突破限價。      南京之所以愿意放開限價:

  一方面是要讓土地財政玩得轉,避免房企因為高價拿地被套牢而造成土地流拍,托底地價。

  另一方面是要提升購房者的房價預期,減少因全國樓市帶來的慣性下跌,托底房價。

  如果你所在城市也像南京一樣,限價開始突破,城區的地價項目已經消耗完畢,雙管齊下,在“穩”的基調下,雖然不會明顯地帶來房價上漲,但已表明房價已經沒有繼續下探的空間了,可以準備入手了。04

  標準4——土拍悄悄回暖,甚至拍出新地王

  面對一線城市沒地可拿,三四線城市不值得拿地的情況下,二線城市就是未來新房開發的主戰場。

  畢竟布局二線城市未來對應的銷售彈性也更大,開年之際,接下來就是開發商買地的高峰期。

  觀察最近的二線城市,土拍回暖還是有所回暖的,以重慶(樓盤)為例。

  2月初,重慶蔡家土地成交三塊地,樓市樓面價分別是6373元/㎡、6728元/㎡、6730元/㎡。溢價率分別實現了40.21%、46.89%、47.91%。

  蔡家已經到了重慶的北邊遠郊,但樓面價卻達到了與市中心江北西派城差不多的樓面價。

  不僅僅是價格回暖,參與開發商也多達20多家,全國房企萬科碧桂園中海和地頭蛇金科華宇多番廝殺激烈。

  面粉決定面包,如果你所在城市的土拍開始逐漸回暖,甚至開始拍出新地王,就意味著入手時機到了。05

  標準5——庫存周期6個月左右,連續三個月成交量回升

  1月28日,上海(樓盤)易居房地產研究院發布最新一期《中國百城庫存報告》。

  總的來看,目前繼續維持一、二線城市向好,三四線城市成交量下行趨勢。2018年成交總量呈現先升后降的趨勢,一、二線成交同比略降而三四線微增4%;

  就二手房市場來看,13個典型城市前11月累計成交面積同比去年下降10%,其中一線降幅更甚達15%,二線微降6%。      9個二線城市中有6城成交量較去年同期下降,整體成交量微降6%,其中成交面積降幅最大的城市為廈門,成交量僅為去年同期的56%,其次是杭州,成交量跌幅也約四成,另外,南京、青島成交量下跌也近30%。

  當前也有成交熱度依舊保持在高位的城市,例如蘇州(樓盤)、合肥(樓盤)和成都,二手房成交量同比去年分別上漲52%、37%和24%,二手房市場依然較為堅挺。      其實支撐目前二線城市樓市最關鍵的主要是兩方面:

  1.看漲的房價預期。二線城市作為未來城市化的重點,未來還有很大的上升空間。

  2.二線城市搶人成果顯著,房票獲取容易。支撐二線城市的不僅是投資,還有切切實實的剛需。這幾年來,隨著產業升級以及大城市群、國家中心城市和強省會的帶動,人口回流二線城市明顯。

  如果二線城市的庫存周期在6個月左右,成交量連續3個月回暖,量在價前,那么房價基本也會穩定下來,不會繼續下探,然后維持橫盤或微漲,那么入手時機也到了。06

  寫在最后

  綜合來看,3、4月份和11、12月份會是入手二線城市的好時機。

  其實,買得昂貴與否不重要,買得正確與否才最重要。

  過去上漲的這三年里,因為行情太好,有太多的僵尸庫存趁機出貨,以及限價導致產品降級,房屋質量極差,這些爛房子在未來賣二手房的時候肯定不如產品質量好的溢價高。

  現在樓市遇冷,開發商都能沉淀下來好好做產品了,你更有時間去做挑選。

  未來二線城市的上漲動能,絕對比你想的要強,而賺取高溢價的前提是——你在2019年買入的是符合未來居住升級的好房子!


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